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他方で、オーナー側としても、一旦テナントに出て行かれてしまえば、新しく貸し出すときには、市況にあった賃料で募集をせざるをえず、大幅に賃料が下がることになってしまいます。そもそも、すぐに次のテナントが決まってくれるとも限りません。とすれば、多少賃料が下がったとしても、これまで付き合いのあ るテナントに継続的に借りてもらったほうがオーナー側にとっても、メリットがある場合もあるといえます。

借地借家法上の賃料減額請求権は、このような借主、貸主の利害調整を図った規定であると見ることもできるでしょう。

2　賃料減額はどのような場合に認められるか。

単に現在の賃料が高いというだけで、当然に賃料減額が認められるわけではありません。借地借家法32条は、建物の借賃が、

1. 土地建物に対する租税その他の負担の増減
2. 土地建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動
3. 近傍同種の建物の借賃と比較して不相当となった場合に賃料増減請求が認められるとされています。

しかし、たとえば最初から家賃が高めに設定してあるような場合には、通常の家賃より高いことを前提に契約をしているのですから、大幅な減額は期待できないということになります。

このことは、賃料増額請求についても同様です。例えば、テナントが決まりにくいために、賃貸条件を緩和する際にも注意が必要です。相場よりも低い金額で契約を締結してしまえば、経済情勢が変化して、賃料の増額を請求したとしても、やはり相場よりも低い金額に落ち着かざるを得なくなります。同程度のインセンティブを与えるというのであれば、数ヶ月間をフリーレントとして、賃料は相場なみとする形のほうが、後々のことを考えるとよい選択といえるでしょう。

3　どのようにして賃料が決まるのか

賃料改定の交渉がまとまらず、調停や裁判となる場合もあります。このような場合には、適正賃料について鑑定を行うことになります。多くの場合、まず、賃料減額を請求する側が私的に鑑定を行い、これを提出しますが、最終的には裁判所を通じて、もう一度、鑑定が行われることになります。賃料の鑑定は、建物の規模にもよりますが、50万円程度はかかるのが通常です。毎月の賃料が何百万～何千万という物件であれば、このような出費をしても最終的にかかった費用を回収できるでしょうが、月額数十万円程度の物件では、これだけの費用回収は、なかなか難しいといわざるを得ません。実際賃料額がそれ程高くない場合には、比較的入手しやすい近傍同種建物の家賃等を参考に、調停等で話し合いを行い、決着を見る場合が多いといえます。

4　賃料減額請求における注意点

賃料減額請求を行うとき、意識しておかなければならないのは、賃料減額を求める借主も、減額を求められる貸主も継続的契約の当事者であり、その後も契約関係が続いていくという事実です。双方が、その後の契約関係がうまくいくように誠意をもって交渉に当たることが重要といえるでしょう。

大幅な減額を求めることでオーナーとの関係を悪化させてしまった借主や、減額を突っぱねることで、テナントに出て行かれてしまって、その後なかなか次のテナントが決まらずに困っているオーナーも大勢います。お互いが相手の立場に一定の配慮をしたうえで、常識的で、円満な解決を目指したいものです。