中小企業の法律相談
福岡の弁護士、近江法律事務所が提供している法律コラムです。
マスターリースが解除された場合、
期間満了により終了した場合のサブリースの帰趨
1.マスターリースとは
マスターリースというのは実は法律用語ではないのですが、不動産の所有者がその不動産を一括して賃貸し、その賃借人がテナントに転貸する不動産賃貸借の形態における、所有者と賃借人（転貸人）との契約をいう場合が多いようです。その場合の転貸契約をサブリースと呼んでいます。
不動産信託の場合は、このマスターリースが用いられるのが一般的です。その場合の賃借人（転貸人）を「マスターレッシー」と呼ぶこともあります。
マスターリースも賃貸借契約ですから当然賃料の定めもされますし、その額はテナントが入っても入らなくても変わらないのが一般的です。つまり、賃貸人（所有者）としては、空室のリスクを負わずに済みます。一方、賃借人（転貸人）としては、賃貸人への賃料がいわば原価ですから、条件のいいテナントとの契約が実現できれば、そこに収益が生まれることになります。
2.マスターリースが解除となった場合のサブリースの帰趨
- 親ガメ子ガメ？
サブリースは、マスターリースがあってこそ成り立っているもので、マスターリースが何らかの事由により終了した場合は、サブリースも当然に終了するのが自然のように思えます。マスターリースを親ガメとすると、サブリースは子ガメであり、「親ガメこけたら皆こけた」となるのではないかという発想です。しかし、実際はそう単純でもないのです。 - マスターリースの合意解除のケース
契約は常に契約当事者の合意により終了させることができ、不動産賃貸借契約にも当然合意解除というものがあります。例えば、「契約期間中ではあるが、今月末をもって契約を終わりにしましょう」と賃貸人と賃借人が合意することも可能なわけです。しかし、マスターリースの場合は、サブリースされていることが通常です。マスターリースの当事者で勝手に合意解除を決めてしまって、「マスターリースが合意解除となったから、サブリースも終了するので、テナントは出て行ってくれ」というのが通用してしまうのは、テナント（転借人）にしては堪りません。
このようなケースが問題となった事案で、最高裁判所は、「転借人に不信な行為があるなどして賃貸人と賃借人との間で賃貸借を合意解除することが信義、誠実の原則に反しないような特段の事由がある場合のほか、賃貸人と賃借人とが賃貸借解除の合意をしても、そのため転借人の権利は消滅しない」としています（最高裁昭和37年2月1日判決）。
つまり、転借人に何の問題がないのに、マスターリースを合意解除しても、サブリースは消滅しないので、転借人は退去しなくてもいいということです。 - マスターリースの債務不履行解除のケース
では、合意解除ではなく、マスターリースの賃借人が賃料の支払いを怠ったことを理由とする債務不履行解除のケースではどうでしょうか（債務不履行解除は有効にできるという前提とします）。
このようなケースで、最高裁判所は、「賃貸借契約が転貸人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了すると解するのが相当である」としました（最高裁平成9年2月25日判決）。
ここでポイントは、マスターリースが債務不履行解除により終了した場合に、当然にサブリースも終了するものではなく、「賃貸人が転借に対し目的物の返還を請求したとき」に終了するという点です。賃貸人がサブリースも終了させたいときには、テナント（転借人）に返還を請求する必要があることになります。
なお、マスターリースを賃料不払により解除しようとする場合、上記のように転借人に影響があるということで、転借人に賃料の代払の機会を与える必要があるのではないかという点が問題になった事案がありますが、最高裁判所はその必要がないとしています（最高裁平成6年7月18日判決）。
3.マスターリースが期間満了となった場合のサブリースの帰趨
- 賃貸人からの更新拒絶のケース
通常の建物賃貸借においては、期間満了に際し賃貸人から更新拒絶をするには、転借人の事情等も勘案した上での正当事由が必要となります（借地借家法28条）。したがって、マスターリースの賃貸人が、マスターリースを更新拒絶するのは簡単ではありませんが、正当事由が認められるのであれば、転借人の事情も勘案した上でのことでもあるので、転借人にも対抗できる、つまり退去を求めることも可能ということになります。
なお、その場合も、転借人には、期間満了で終了することを通知しておかなくてはならず、その通知から6カ月を経過したときにサブリースも終了することになります（借地借家法34条）。 - 賃借人からの更新拒絶のケース
では、マスターリースの賃借人の方から更新拒絶をした場合は、どうなるのでしょうか。
このケースで、最高裁判所は、「ビルの賃貸、管理を業とする会社を賃借人とする事業用ビル一棟の賃貸借契約が賃借人の更新拒絶により終了した場合において、賃貸人が、賃借人にその知識、経験等を活用してビルを第三者に転貸し収益を上げさせることによって、自ら各室を個別に賃貸することに伴う煩わしさを免れるとともに、賃借人から安定的に賃料収入を得ることを目的として賃貸借契約を締結し、賃借人が第三者に転貸することを賃貸借契約締結の当初から承諾していたものであること、当該ビルの貸室の転借人及び再転借人が、上記のような目的の下に賃貸借契約が締結され転貸及び再転貸の承諾がされることを前提として、転貸借契約及び再転貸借契約を締結し、再転借人が現にその貸室を占有していることなど判示の事実関係があるときは、賃貸人は、信義則上、賃貸借契約の終了をもって再転借人に対抗することができない」としています（最高裁平成14年3月28日判決）。
マスターリース、サブリースという不動産賃貸形態ならではの判断と考えられますが、転借人（テナント）の保護を優先させた判断がされているものです。
H24.4掲載