福岡市中央区赤坂2丁目の近江法律事務所。1972年設立。企業法務はお任せ下さい。

住宅宿泊事業者にかかる制度の創設

これまで、民泊を行う場合は、旅館業法上の「許可」(簡易宿所営業の許可)を取得するか、国家戦略特区における都道府県知事の「認定」を受けることが必要でしたが、民泊新法では、都道県知事または保健所設置市等の長に対して「届出」をすれば、年間の宿泊提供日数が180日を超えない範囲で、民泊を行えるようになります(法第3条第1項)。
また、旅館業法では、建築基準法上の用途地域による建築物の用途制限を受けるため、住宅専用地域や工業地域では旅館業の営業を行うことができませんでしたが、民泊新法では、原則として、用途地域に関わらず民泊を行えるようになります。ただし、届出を行う住宅が第三者からの賃借物件の場合や区分所有建物の場合には、賃貸借契約上の制限や管理規約上の制限などにより、民泊を行うことができない場合があるので注意が必要です。
また、宿泊日数や区域についても、別途、条例による制限を受ける可能性がありますので注意が必要です(法第18条)。

届出をした事業者は、宿泊者の衛生の確保や(居室の床面積を一人当たり3.3平方メートル以上確保すること等)、宿泊者名簿の作成・備付け、騒音の防止等の宿泊者への説明、周辺地域の住民からの苦情・問合せへの対応、玄関等への標識の掲示といった適切な責務を行うことが義務付けられ(法第５条以下)、都道府県知事の監督を受けることになります(法14条以下)。

ガイドラインでは、事業者の届出や義務について、次のような解釈や留意事項等が記されており、参考になります。

• 居住といえる使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションでの届出はできない
• 日数の算定は届出住宅ごとに、実際に人を宿泊させた日数で算定する
• 宿泊者の退室後、住宅及び設備の破損の有無や、宿泊者の遺失物の有無等を確認し、宿泊前の状態と大きな乖離がないよう維持する
• 届出を行うにあたっては、事業を取り巻くリスクを勘案し、適切な保険(火災保険、第三者に対する賠償責任保険等)に加入することが望ましい
• 家主居住型の場合、届出住宅内に居住していることが必要であり、隣接して居住する場合は対象とならない
• 消防法令適合通知書の提出が求められる
• 宿泊者名簿には、宿泊者全員を記載する必要がある
• 宿泊開始前に宿泊者全員に対し、対面又は対面と同等の手段(テレビ電話やタブレット端末等)により、本人確認を行う必要がある
• 外国人宿泊者に対しては、旅券の提示を求め、旅券の写しを宿泊者名簿とともに保存する
• ごみは事業活動に伴って生じた廃棄物となる
• 周辺地域の住民からの苦情等に対し、深夜早朝を問わず、常時、対応又は電話により応対する必要がある。宿泊者が滞在していない間も対応する必要がある
• 滞在中の宿泊者に注意等を行っても改善しない場合には、現場に急行して退室を求める等、必要な対応を講じる
• 1年間に180日を超えて宿泊させ、旅館業法の許可も取得していない場合、超過した宿泊分については、旅館業法違反となる

住宅宿泊管理業者にかかる制度の創設

(1)管理業務の全部を委託する場合や、(2)届出住宅の居室数が５を超える場合、(3)届出住宅に人を宿泊させる間に不在となる場合(家主不在型の場合)には、事業者は、国道交通大臣の登録を受けた一の住宅宿泊管理業者に管理業務を委託することが義務付けられます(法１１条等)。

ガイドラインによれば、複数の者に分割して委託することや、一部を事業者自ら行うことは認められません。また、家主不在型から除かれる「一時的な不在」は、生活必需品の購入等を想定したもので、業務等により継続的に長時間不在とするものは該当しないとされ、原則１時間とされています。

住宅宿泊仲介業者にかかる制度の創設

宿泊者または住宅宿泊事業者のため、届出住宅における宿泊のサービスの提供を受けることについて、有償で、代理して契約を締結し、媒介をし又は取次ぎをする行為を行う者は、観光庁長官の登録を受ける必要があります(旅行業法3条、住宅宿泊事業法46条等)。

住宅宿泊仲介業者は、法令に違反する行為のあっせん等やその広告等を行うことが禁止され、宿泊者へ住宅宿泊仲介契約の内容等の説明を行うことなどが義務付けられます(法58、59条等)。

ガイドラインによれば、無許可営業者による宿泊サービスをあっせんする行為や、民泊新法に基づく届出、旅館業法に基づく許可又は特区民泊の認定等を受けていない物件を仲介サイトに掲載する行為などが、違法行為のあっせん等にあたるとされています。

民泊を行うにあたっての留意事項

民泊を行う場合、部屋や室内設備の汚損や破壊、備品の持ち帰り、共用スペースの利用をめぐるトラブル、騒音やごみのトラブル、鍵の引き渡しや返却におけるトラブル、不審者の滞在や不法占拠といった様々なトラブルが想定されます。

これらに対して、事業者は、既述のとおり、常時、適切に対応することが求められるため、実際に事業を行うには、相応にハードルが高そうです。また、年間の宿泊提供日数が180日を超えてはならないという壁もあるため、事業化を検討するには、旅館業法上の簡易宿所(または特区民泊)と比較をし、メリット・デメリットを検討することが必要になります。

当面、家主居住型で国際交流を図ること主目的とした利用や、農漁業等の体験型の利用、賃貸物件の空き室の活用の一方法としての利用などが考えられそうですが、今後の広がりに期待をしたいと思います。

H30.3掲載