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改正民法の不動産賃貸借実務への影響
改正民法の債権関係の規定が、一部を除き2020年4月1日から施行されます。
賃貸借関係については、敷金及び原状回復についての賃貸借終了時のルールや賃貸不動産が譲渡された場合のルールの明確化、賃貸借の存続期間の見直しなど、全般的に改正がなされていますが、賃貸借関係の規定の改正の多くは、これまでに蓄積された判例法理が明文化されたものであり、不動産賃貸借の実務への影響は限定的と思われます。しかし、保証関係の改正については、不動産賃貸借の実務にも大きく影響しうる改正がなされており、注意が必要です。
保証
改正法においては、個人保証人の保護の拡充がなされており、保証人が法人か、それ以外（個人）かを確認することが重要です。
(1)個人が保証人となる場合
- 極度額の定め
不動産の賃貸借契約において、個人が保証人となる場合、原則として、「個人根保証契約」に該当します。
従前、不動産の賃貸借契約における個人保証人は、賃料債務や賃借物を損傷した場合の損害賠償債務など、一切の債務について責任を負っていたため、多額の債務の履行を求められることがありました。しかし、改正法においては、「極度額」を定めることが必要とされ、極度額を定めない個人根保証契約は、「無効」となるため（改正法465条の2第2項）、保証人の責任の範囲は、極度額の範囲に限定されます。
現行法と同じく、保証契約は、書面（あるいは、電磁的記録）によらなければ効力を生じないため（改正法446条第2項）、今後は、保証契約書に「極度額○円の範囲で保証する」といった文言を入れることが必須となります。 - 元本の確定
根保証契約において、主債務者の死亡や保証人の破産・死亡など特別な事情が発生した場合、元本が確定し（改正法465条の4）、以後発生する債務は保証の対象から外れます。
そのため、例えば、借主が死亡した場合、賃貸借契約自体は当然には終了しないにもかかわらず、後に発生する賃料や明渡しまでの賃料相当損害金は、無保証の状態となってしまいます。死亡後の賃料等を保証の対象とするには、改めて根保証契約を締結することが必要です。
また、保証人が死亡した場合にも元本が確定するため、以後発生した賃料等の債務について、保証人の相続人は責任を負いません。そのため、貸主が知らないうちに元本が確定し、無保証の状態となってしまうリスクがあります。 - 保証契約締結時の借主の情報提供義務
借主が賃貸借契約を「事業のため」に締結する場合、借主が、委託を受けた個人保証人に対して、借主の財産状況等の情報提供を行う義務が新設されました（改正法465条の10）。
そのため、事業用不動産の賃貸借では、（貸主ではなく）借主が、委託を受けた個人保証人に対して、①借主の財産および収支の状況、②それ以外に負担している債務の有無ならびにその額および履行状況等の情報を提供する義務を負うことになります。
そして、借主による情報提供が不十分だった場合には、一定の要件のもと、保証人が保証契約を「取り消すことができる」こととされため（改正法465条の10第2項）、貸主は、借家の用途や借主の情報提供義務の履行状況をも確認することが必要になります。 - 債務の履行状況に関する貸主の情報提供義務
貸主は、委託を受けた保証人から請求があったときは、主債務の元本、利息及び違約金等に関する不履行の有無、残額等の情報提供を行う義務を負います（改正法458条の2）。
これは、貸主が、借主の同意を得ることなく、保証人に対して情報を提供することを可能にするものであり、貸主は、保証人から情報提供の請求を受けた場合の対応についても準備をしておくことが必要になります。
(2)法人が保証人となる場合
以上に対し、法人が保証人となる場合には、前記(1)ⅰ・ⅱの極度額の定めは不要で、また、前記(1)ⅲの保証契約締結時の借主の情報提供義務の適用も受けません。なお、前記(1)ⅳの債務の履行状況に関する情報提供義務は適用されます。
保証契約の無効や取消しのリスク、元本が貸主の意図しない時期に確定してしまうリスクなどを避けるために、今後は、保証会社等の法人による保証を活用するケースが増えるものと思われます。
その他 不動産賃貸借の実務への影響が大きいと思われる改正箇所
(1)賃借物の一部滅失等による賃料の当然減額
現行法では、請求により賃料の減額が認められるのは、賃借物の一部が「滅失」した場合に限られていましたが、改正法ではより広く、「使用及び収益をすることができなくなった場合」にも、当然に、賃料が減額されることとなりました（改正法611条）。そのため、ライフラインの一部が停止した場合等にも、自動的に、賃料が減額されることになります。
(2)借主による修繕権限の付与
また、改正法では、一定の要件を満たす場合、借主が修繕権限を有することが明文化されました（改正法607条の2）。
今後は、予め契約書で、一部について使用収益ができなくなった場合の賃料減額について、どのような場合にいくら減額されるかなどを取り決めておくことや、貸主が修繕義務を負う範囲や修繕の要否の判断方法、修繕方法などについて取り決めをしておくことが必要になります。
締結済みの賃貸借契約や保証契約への影響（経過措置）
今回の改正法は、施行日前に締結済みの賃貸借契約には影響しません。しかし、施行日前に締結済みの賃貸借契約について、施行日後に合意更新をした場合には、改正法の適用を受けることになりますので注意が必要です。
また、保証契約が更新後の債務も保証する趣旨で締結された場合、改正法の施行前に締結された保証契約は、賃貸借契約の合意更新による影響を受けず、引き続き現行法が適用される（賃貸借契約には改正法が適用され、保証契約には現行法が適用される）ため、混乱しないよう注意が必要です。
契約書の条項の見直しや法人保証への切り替えなど、順次必要な対策を進め、来るべき2020年4月1日の改正法施行に備えてください。
H31.02掲載