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このような所有者不明土地の「発生を予防」し、また、すでに発生している所有者不明土地を「円滑に利用」できるようにするという観点から、令和３年４月、民法・不動産登記法が改正されると同時に、「相続等により取得した土地所有者の国庫への帰属に関する法律」（以下「相続土地国庫帰属法」といいます。）が創設され、これらの規定が、本年（令和５年）４月より段階的に施行されています。改正内容は多岐にわたりますが、以下、主な点を確認したいと思います。

相続登記申請の義務化等

所有者不明土地が発生する主な原因は、相続登記がされないことにあるといわれています。そして、相続登記がされない原因としては、相続登記の申請は義務ではなく、申請しなくても相続人が不利益を被ることが少ないこと、また、相続した土地が価値の乏しいいわゆる「負動産」である場合には、相続人において時間や費用のコストをかけてまで申請をする意欲がわかないといったことなどが考えられます。

そこで、所有者不明土地の発生予防の観点から、不動産登記法が改正され、相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、その所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記をしなくてはならず、正当な理由なくこれを怠った場合には、１０万円以下の過料に処せられることになりました（あわせて、申請義務を簡易に履行できるように、相続人申告登記という新たな登記制度も設けられています）。

この相続登記申請の義務化は、来年（令和６年）４月１日施行です。

また、あわせて、住所変更登記等についても、義務化されています。

土地利用に関連する民法の改正

所有者不明土地・建物管理制度、管理不全土地・建物管理制度の創設

所有者不明土地・建物の管理や処分が必要となった場合には、これまで、事案に応じて、不在者財産管理人、相続財産管理人、清算人の制度を利用することで対応していました。もっとも、これらは人単位の管理制度であるため、土地建物以外の財産も管理する必要があり、裁判所に納める予納金も高額となりやすく、また、土地建物が共有で不明共有者が複数いる場合には不明者ごとに管理人を選任する必要があり、利用者の負担は軽くありません。また、所有者を全く特定できない場合には利用できません。

そこで、今回の改正で、所有者不明土地・建物について、利害関係人が裁判所に申し立てることによって、その土地建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができる制度が創設されました。人単位ではなく、特定の土地建物単位で管理が行われるため、その他の財産の管理は不要で、予納金もこれまでの制度より軽減されると考えられています。また、その土地建物に複数の不明共有者がいたとしても１人の管理人の選任で済み、所有者が全く特定できなくても選任が可能です。なお、区分所有建物（マンション等）については利用できません。

申立てができる利害関係人は、事案に応じて裁判所が判断することになりますが、たとえば、その土地建物が適切に管理されないために不利益を被るおそれがある隣地所有者や、一部の共有者が不明な場合の共有者、その土地建物の利用・取得を希望する公共事業の実施者などがあたると考えられています。そのほか、民間の購入希望者や、単なる隣人、所有者の親族等が申し立てることができるのかが気になるところですが、一律に排除されるものではなく、所有者不明土地・建物を適切に管理するという制度趣旨に照らして判断されるものと考えられます。

所有者が不明ではなくても、所有者による管理が適切に行われず、荒廃・老朽化等によって危険を生じさせる土地・建物は、近隣に悪影響を及ぼします。そこで、管理不全状態にある土地・建物について、利害関係人が裁判所に申し立てることによって、その土地建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができる制度が創設されました。たとえば、ひび割れ等が生じている擁壁を土地所有者が放置していて隣地に倒壊するおそれがあるケースでは、その隣地所有者が、ゴミが不法投棄された土地を所有者が放置していて臭気や害虫発生による健康被害を生じているケースでは、被害を受けている者が利害関係人として申立てができると考えられています。

相隣関係、共有制度、相続制度の見直し

その他、相隣関係（隣地使用権、ライフラインの設置・使用権、越境した竹木の枝の切り取り）、共有制度（所在等が不明な共有者がいる場合に、同人以外の共有者のみで土地の変更・管理ができるなど）、相続制度（早期の遺産分割を促すため、被相続人の死亡から１０年を経過した後にする遺産分割は、原則として、寄与分や特別受益など個別具体的な要素を考慮して修正した具体的相続分ではなく法定相続分による）の見直しが行われています。

相続土地国庫帰属制度

土地を相続しても、遠方で必要がない場合や、いわゆる「負動産」の場合には、相続人としては管理が負担で、手放したい場合があります。また、相続人がまともに管理しないことにより、土地が管理不全化し、所有者不明土地となっていく可能性があります。

そこで、所有者不明土地の発生予防の観点から、相続等により土地の所有権を取得した相続人が、土地を手放して国庫に帰属させることができる相続土地国庫帰属制度が創設されました。もっとも、どんな土地でも引き取ってもらえるわけではなく、国庫に帰属させるためには、法務大臣（法務局）の要件審査を経て承認を得る必要があり（建物がある土地や、担保権が設定されている土地などは帰属できません）、また、１０年分の土地管理費相当額の負担金を納付する必要があるなど、一定のハードルがあります。